Planujesz kredyt hipoteczny i zastanawiasz się, na co uważać, żeby nie stracić dziesiątek tysięcy złotych? Dobrze, że tu jesteś. Kredyt hipoteczny to jeden z najbardziej złożonych produktów finansowych – łączy matematykę, procedury bankowe, prawo, a do tego emocje związane z zakupem wymarzonego mieszkania lub domu.

Na podstawie poradnika „Siedem błędów przy kredycie hipotecznym” autorstwa Przemysława Wojewody, przygotowałam dla Ciebie praktyczne omówienie 7 najczęstszych błędów przy kredycie hipotecznym. Dzięki temu łatwiej zaplanujesz cały proces i unikniesz pułapek, które często kończą się odmową kredytu albo dużo droższą ofertą.

1. Ignorowanie wszystkich kosztów przy kredycie hipotecznym

Większość osób skupia się na jednym pytaniu:

„Ile wyniesie moja rata kredytu hipotecznego?”

Tymczasem kredyt hipoteczny to nie tylko rata i oprocentowanie. Dochodzą do tego m.in.:

• taksa notarialna i opłaty sądowe,
• podatek PCC przy zakupie z rynku wtórnego,
• prowizja banku (jeśli jest),
• koszt wyceny nieruchomości,
• ubezpieczenia (na życie, nieruchomości, pomostowe),
• wynagrodzenie pośredników (np. agent nieruchomości).

Przykład

Kupujesz mieszkanie za 600 000 zł. Jeżeli liczysz tylko 20% wkładu własnego, czyli 120 000 zł, możesz się mocno zdziwić. Po doliczeniu wszystkich kosztów okołokredytowych i okołotransakcyjnych może się okazać, że realnie potrzebujesz ponad 150 000 zł gotówki.

To ponad 5% ceny transakcyjnej więcej, niż wynikałoby tylko z prostych wyliczeń wkładu własnego.

Jak uniknąć błędu?

• Zrób listę wszystkich kosztów związanych z kredytem hipotecznym i zakupem nieruchomości.
• Przyjmij konserwatywny zapas – lepiej mieć kilka tysięcy złotych „w górkę”, niż nagle odkryć brak gotówki tuż przed podpisaniem aktu notarialnego.
• Zawsze zapytaj doradcę/pośrednika o łączny, szacunkowy koszt całej operacji, a nie tylko raty.

---

2. Wybór nieruchomości, której bank nie zaakceptuje jako zabezpieczenia kredytu

Drugi częsty błąd wygląda tak:

znajdujesz „idealne mieszkanie” lub działkę, podpisujesz umowę przedwstępną, wpłacasz zadatek… a bank odmawia kredytu, mimo że masz zdolność.

Dlaczego tak się dzieje?

Bo nie każda nieruchomość jest akceptowana przez bank jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Do problematycznych nieruchomości często należą m.in.:

• działki rolne lub leśne,
• domy i mieszkania z wpisaną służebnością osobistą (np. dożywocie),
• mikrokawalerki bez statusu lokalu mieszkalnego,
• nieruchomości nienadające się do zamieszkania (zły stan techniczny),
• spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
• mieszkania z nieuregulowanym gruntem pod budynkiem,
• działki budowlane o bardzo dużej powierzchni (np. powyżej 3000 m²),
• nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej lub bez ustanowionej służebności przejazdu.

Skutek?

Ryzykujesz utratę zadatku, stres i od nowa cały proces szukania nieruchomości.

Jak uniknąć błędu?

• Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę i wpłacisz zadatek – sprawdź stan prawny nieruchomości (księga wieczysta, plan zagospodarowania, stan zabudowy).
• Zapytaj pośrednika kredytowego, czy dana nieruchomość jest typowo akceptowana przez banki.
• Przy bardziej skomplikowanych przypadkach (służebności, nietypowe działki) upewnij się, że da się to uregulować przed procesem kredytowym.

---

3. Kierowanie się rankingami kredytów hipotecznych w internecie

Wyszukujesz „najlepszy kredyt hipoteczny 2025” i widzisz ranking banków. Kuszą:

„najniższa rata”, „najlepsza marża”, „top 5 kredytów mieszkaniowych”.

Problem w tym, że te rankingi często są tworzone po to, żeby się dobrze klikały, a nie po to, żeby realnie dopasować ofertę do Twojej sytuacji.

Każdy klient jest inny:

• pracujesz na etacie czy prowadzisz działalność gospodarczą?
• rozliczasz się na ryczałcie, skali czy liniowo?
• jesteś cudzoziemcem lub masz tylko pobyt czasowy?
• kupujesz mieszkanie w dużym mieście, dom na wsi, działkę czy budujesz dom systemem gospodarczym?

Te wszystkie elementy mogą sprawić, że bank z pierwszego miejsca rankingu w Twoim przypadku w ogóle nie udzieli kredytu lub zaproponuje dużo gorsze warunki niż inny bank spoza „top 5”.

Jak uniknąć błędu?

• Traktuj rankingi jako wstępną inspirację, a nie wyrocznię.
• Nie ograniczaj się do 1–2 banków – w praktyce często analizuje się kilka–kilkanaście ofert.
• Skorzystaj z pomocy pośrednika, który pracuje na realnych tabelach i procedurach, a nie na ogólnych zestawieniach.

---

4. „Dziura w finansowaniu” – różnica między ceną a wyceną banku (LTV)

Kolejna pułapka przy kredycie hipotecznym to tzw. dziura w finansowaniu.

Typowy scenariusz wygląda tak:

• Umawiasz się ze sprzedającym na cenę np. 700 000 zł.
• Zakładasz, że bank sfinansuje 80% wartości nieruchomości, a Ty wnosisz 20% wkładu.
• Tymczasem rzeczoznawca banku wycenia nieruchomość na 650 000 zł, bo według analizy rynku „tyle jest warta”.

Co to oznacza w praktyce?

Bank liczy wysokość kredytu od swojej wyceny, a nie od ceny z umowy.

Jeśli wycena jest niższa niż cena zakupu – musisz dołożyć więcej gotówki, niż planowałeś, albo zmienić warunki transakcji.

Jak uniknąć błędu?

• Przyjmij, że wycena może być niższa niż cena transakcyjna – szczególnie przy „okazyjnych” mieszkaniach lub niestandardowych nieruchomościach.
• Jeżeli możesz, zleć operat szacunkowy wcześniej lub skonsultuj orientacyjną wartość rynkową przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
• Zostaw finansowy bufor – nie planuj budżetu „co do złotówki”.

5. Brak przygotowanej historii dochodów i zobowiązań

Bank patrzy nie tylko na to, ile zarabiasz, ale jak zarabiasz i jak wygląda Twoja historia finansowa.

Na zdolność kredytową wpływają m.in.:

• forma zatrudnienia (umowa o pracę, zlecenie, B2B, działalność gospodarcza),
• staż w obecnej pracy lub działalności,
• forma opodatkowania przy firmie (ryczałt, skala, liniówka),
• dodatkowe zobowiązania – kredyty, pożyczki, karty kredytowe, limity w koncie,
• historia spłaty zobowiązań w BIK.

Przykłady:

• Masz działalność gospodarczą krócej niż 12–24 miesiące – część banków od razu odpadnie.
• Rozliczasz się w formie ryczałtu – jeden bank przyjmie 30% przychodu jako dochód, inny 50–60%. To może zrobić ogromną różnicę w zdolności.
• Masz kilka kart kredytowych z wysokimi limitami – nawet jeśli ich nie używasz, obniżają zdolność.

Jak uniknąć błędu?

• Zaplanuj przygotowanie do kredytu hipotecznego z wyprzedzeniem – najlepiej 6–12 miesięcy wcześniej.
• Ogranicz zbędne zobowiązania, zamknij nieużywane limity i karty.
• Uporządkuj dokumenty dochodowe (PIT, zaświadczenia, KPiR itp.).
• Upewnij się, że w BIK nie ma zaległości lub błędnych wpisów.

6. Poleganie wyłącznie na kalkulatorach kredytowych online

Internetowy kalkulator kredytu hipotecznego to wygodne narzędzie, ale ma jedną dużą wadę – działa na uproszczeniach.

Każdy bank liczy zdolność kredytową według własnych zasad, a kalkulator:

• nie zna dokładnie Twojej sytuacji,
• nie uwzględnia wszystkich kosztów (ubezpieczenia, produkty dodatkowe, prowizje),
• nie odzwierciedla szczegółowych parametrów konkretnego banku.

W efekcie kalkulator może:

• zaniżyć albo zawyżyć Twoją zdolność kredytową,
• pokazać raty, które w praktyce będą inne,
• zasugerować bank, który w ogóle nie zaakceptuje Twojego przypadku.

Dodatkowo – nawet między samymi ofertami banków różnice w kosztach mogą być ogromne. Różnica kilkuset złotych w racie przez 20–30 lat oznacza dziesiątki lub nawet ponad sto tysięcy złotych różnicy w łącznym koszcie kredytu.

Jak uniknąć błędu?

• Traktuj kalkulatory jako orientacyjne narzędzie, a nie podstawę do decyzji.
• Poproś o konkretne wyliczenia ofertowe dla Twojej sytuacji (dochody, rodzaj nieruchomości, wkład własny, okres kredytowania).
• Jeżeli porównujesz oferty – rób to na tych samych parametrach (ta sama kwota, okres, wkład własny).

---

7. Błędy przy kredycie hipotecznym na budowę domu

Budowa domu z kredytem hipotecznym to wyższy poziom trudności. Tutaj błędy są szczególnie kosztowne, bo łączą się z:

• kosztorysem budowy,
• harmonogramem wypłat transz,
• ryzykiem wzrostu cen materiałów i robocizny,
• koniecznością rozliczania kolejnych etapów budowy,
• wymaganiami banku co do stanu zaawansowania prac.

Do typowych problemów należą m.in.:

• zbyt optymistyczny kosztorys (zaniżone kwoty),
• brak rezerwy finansowej na etapie wykończenia,
• nieodebrany formalnie dom w budowie,
• działka bez uregulowanego dostępu do drogi,
• problemy z dokumentacją budowlaną.

Jak uniknąć błędu?

• Przygotuj realistyczny kosztorys – najlepiej z pomocą osoby, która ma doświadczenie w budowach.
• Zadbaj o pełną dokumentację: pozwolenia, dziennik budowy, projekty, decyzje.
• Uzgodnij z bankiem harmonogram transz – tak, aby środki były wypłacane w momentach, które realnie pokrywają się z wydatkami.
• Zaplanuj dodatkowy bufor finansowy – przy budowie domu niespodzianki są raczej standardem niż wyjątkiem.

Jak uniknąć błędów przy kredycie hipotecznym? – podsumowanie

Kredyt hipoteczny w 2025 roku to wciąż jedno z najważniejszych zobowiązań finansowych w życiu większości osób. Dobrze przygotowany może dać Ci spokój na lata. Źle zaplanowany – stres, wyższe koszty i problemy z dokończeniem transakcji.

Najczęstsze błędy przy kredycie hipotecznym to m.in.:

• lekceważenie wszystkich kosztów,
• wybór problematycznej nieruchomości,
• sugerowanie się rankingami zamiast realnymi procedurami banków,
• brak przygotowania do wyceny i kwestii LTV,
• nieuporządkowana sytuacja dochodowa,
• nadmierne zaufanie do kalkulatorów online,
• zbyt optymistyczne podejście do kredytu na budowę domu.

Im lepiej zaplanujesz każdy krok, tym mniejsze ryzyko, że po drodze trafisz na kosztowną „minę”.

FAQ – najczęstsze pytania o błędy przy kredycie hipotecznym

Na co najbardziej uważać przy kredycie hipotecznym?

Przede wszystkim na wszystkie koszty łączne (nie tylko ratę) oraz na to, czy wybrana przez Ciebie nieruchomość w ogóle kwalifikuje się jako zabezpieczenie dla banku. Warto też zawczasu uporządkować swoją sytuację dochodową i długi.

Czy warto korzystać z rankingów kredytów hipotecznych?

Rankingi mogą być punktem wyjścia, ale nie powinny być podstawą decyzji. Dwie osoby o różnych dochodach, formie zatrudnienia i typie nieruchomości mogą dostać zupełnie inne warunki w tych samych bankach.

Czy kalkulator kredytu hipotecznego pokazuje prawdę?

Kalkulator kredytowy online pokazuje uproszczone, orientacyjne wyliczenia. Nie uwzględnia wszystkich parametrów Twojej sytuacji ani szczegółowych zasad liczenia zdolności kredytowej w konkretnym banku.

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Najlepiej:

• zaplanować proces z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem,
• uporządkować dochody i zobowiązania,
• przygotować wkład własny i bufor na koszty,
• sprawdzić stan prawny i techniczny nieruchomości,
• porównać oferty kilku banków, najlepiej z pomocą doświadczonego pośrednika.

Jeżeli stoisz przed decyzją o kredycie hipotecznym i nie chcesz uczyć się na własnych błędach, warto przejść przez cały proces z osobą, która na co dzień pracuje z ofertami wielu banków.

Skontaktuj się ze mną, aby:

• przeanalizować Twoją sytuację finansową,
• sprawdzić, jakie masz realne możliwości kredytowe,
• wybrać rozwiązanie dopasowane do Twojego celu i bezpieczeństwa.

Napisz, zadzwoń lub wypełnij formularz kontaktowy na stronie – razem zaplanujemy kredyt hipoteczny bez kosztownych pomyłek.