Decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stóp procentowych w październiku 2025 roku zaskoczyła nawet doświadczonych analityków. Po miesiącach stagnacji i niepewności co do dalszego kierunku polityki pieniężnej, RPP postanowiła obniżyć stopy o 25 punktów bazowych. To sygnał wyraźny: jesteśmy w nowej fazie cyklu. Dla kredytobiorców to dobra wiadomość, ale pytanie brzmi – na jak długo?

Zaskoczenie z RPP

Choć inflacja wyhamowuje, a gospodarka balansuje między spowolnieniem a próbą odbicia, niewielu spodziewało się, że RPP zdecyduje się na kolejne cięcie stóp już teraz. Argumentem Rady było niższe tempo wzrostu cen (poniżej 3 % r/r), słabsze wyniki sektora budownictwa oraz ograniczony wzrost płac. To wszystko daje przestrzeń do luzowania polityki pieniężnej. W teorii oznacza to tańszy pieniądz i większą dostępność kredytów.

Raty kredytów w dół. Ale nie dla wszystkich

Obniżka stóp przekłada się na koszt finansowania kredytów o zmiennym oprocentowaniu. W praktyce, miesięczne raty mogą spaść nawet o kilkaset złotych – zwłaszcza przy kredytach hipotecznych o wysokiej wartości. Jednak to, co w teorii wydaje się proste, w rzeczywistości zależy od kilku zmiennych: polityki banków, poziomu marż, aktualnych warunków umów i wskaźnika, na którym opiera się kredyt (WIBOR/WIRON).

Równie ważne jest to, że niższe stopy wpływają na wyliczenie zdolności kredytowej. Klient z tą samą pensją może dziś pożyczyć więcej niż jeszcze kilka miesięcy temu. To czynnik, który może rozruszać rynek mieszkaniowy. Ale czy rzeczywiście go pobudzi?

Popyt odbudowuje się szybko

Według danych z PRNews.pl, wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe we wrześniu wzrosła o 42,2 % w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. To nie są dane przypadkowe. Rynek zareagował na zapowiedzi łagodniejszej polityki RPP jeszcze zanim ta się zmaterializowała. Polacy wracają do planów zakupowych, a część z nich chce zdążyć przed kolejną falą wzrostu cen.

To naturalna reakcja rynku, który przez wiele miesięcy był zamrożony – klienci wstrzymywali decyzje zakupowe, a banki ograniczały akcję kredytową. Dziś obserwujemy odwrócenie tego trendu.

Ceny mieszkań: już wysokie, jeszcze wyższe?

Rynek nieruchomości nie lubi stagnacji, a jeszcze bardziej nie lubi niepewności. Gdy tylko pojawił się sygnał, że kredyty mogą stanieć, ceny mieszkań ponownie zaczęły rosnąć. W największych miastach – takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk czy Wrocław – nowe mieszkania osiągają rekordowe poziomy. Średnie stawki przekraczają już 14–16 tys. zł za metr kwadratowy na rynku pierwotnym. W wielu lokalizacjach ceny mieszkań z rynku wtórnego są niewiele niższe.

Do tego dochodzi klasyczna spirala: dostępność kredytu rośnie, rośnie więc liczba chętnych, popyt podbija ceny, a ceny z kolei zachęcają inwestorów i deweloperów do dalszego windowania stawek. Takie zjawisko widzieliśmy już wielokrotnie – w Polsce, ale też na wielu dojrzałych rynkach zachodnich.

Czy to moment, by kupować?

To zależy. Dla wielu osób, które przez ostatnie 2–3 lata wstrzymywały decyzję o zakupie mieszkania, obecne warunki mogą wydawać się korzystne. Zdolność kredytowa się poprawia, rata maleje, a dostępność ofert wraca do normy.

Ale rynek nie jest jednorodny. W niektórych miastach możliwe są lokalne korekty cen – szczególnie tam, gdzie podaż przewyższa popyt. Deweloperzy są aktywni, ale ostrożni. Widać wyraźnie, że budują z myślą o odbudowie marży, a nie o masowej sprzedaży. Ceny materiałów budowlanych nadal są wysokie, a koszt robocizny nie spada. To wszystko wpływa na końcową cenę nieruchomości.

Z drugiej strony, odkładanie decyzji „na później” może się okazać kosztowne, jeśli RPP znów zrewiduje swoje podejście, a stopy zaczną rosnąć – choćby ze względu na nową falę inflacyjną, osłabienie złotego czy presję płacową.

Kredyty, które trzeba rozumieć

Niezależnie od sytuacji rynkowej, decyzja o kredycie hipotecznym nie powinna być podejmowana pod wpływem chwili. Obniżka stóp procentowych to tylko jeden z elementów układanki. Równie ważne są:

• warunki umowy (rodzaj oprocentowania, czas obowiązywania stałej stopy, prowizje),
• aktualna sytuacja finansowa klienta,
• planowane zmiany w strukturze dochodów,
• podejście banku do ryzyka (często zmieniające się dynamicznie).

Dlatego analiza powinna być indywidualna. Nie każdemu opłaca się kredyt teraz. Ale dla wielu klientów to może być najlepszy moment od ponad dwóch lat, by wrócić do rozmów z bankiem.

Wnioski: rynek w ruchu, decyzje w Twoich rękach

Obniżka stóp procentowych przywraca dynamikę na rynek nieruchomości i rynek kredytowy. To nie jest jeszcze pełnowartościowy boom – ale wyraźne ożywienie już nastąpiło. Dane z banków i agencji pośrednictwa nie pozostawiają złudzeń: końcówka roku 2025 może być intensywna.

W takich warunkach warto mieć u boku profesjonalistę, który zna rynek, rozumie mechanizmy bankowe i potrafi realnie ocenić opłacalność kredytu. Nie wystarczy kalkulator w telefonie i analiza kilku ofert z porównywarki.

Rzeczywisty koszt kredytu, ryzyko zmiennego oprocentowania, ukryte koszty i różnice w politykach banków – to wszystko sprawia, że decyzja kredytowa powinna być świadoma, a nie oparta na „nastroju rynku”.

Jeśli rozważasz zakup mieszkania, inwestycję lub refinansowanie — to może być właściwy moment. Ale tylko wtedy, gdy za decyzją stoi konkretna analiza, a nie euforia po decyzji RPP.